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La validità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in Italia è disciplinata principalmente dal Codice Civile e richiede specifici requisiti di forma e contenuto.

Forma: L'art. 1351 c.c. stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Poiché la compravendita immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam (atto pubblico o scrittura privata autenticata o non autenticata, ai sensi dell'art. 1350, n. 1, c.c.), anche il contratto preliminare deve rivestire tale forma scritta.

Contenuto: Sebbene la legge non elenchi tassativamente gli elementi essenziali del preliminare, la giurisprudenza richiede che contenga tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, o almeno i criteri per la loro determinazione, in modo da consentire la stipula del definitivo anche in mancanza del consenso di una delle parti (es. tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.). Gli elementi fondamentali includono:

• L'identificazione precisa delle parti.
• La descrizione dettagliata dell'immobile (indirizzo, dati catastali, confini).
• Il prezzo pattuito per la compravendita.
• Le modalità e i termini di pagamento.
• Il termine entro cui dovrà essere stipulato il contratto definitivo.

È inoltre importante che il preliminare indichi chiaramente la volontà delle parti di obbligarsi a stipulare un futuro contratto definitivo, distinguendosi da semplici puntuazioni o lettere di intenti.

La questione della tutela dell'acquirente di buona fede che compra da chi non è proprietario (acquisto a non domino) si basa sul principio generale di tutela dell'affidamento e sulla necessità di garantire la sicurezza dei traffici giuridici, bilanciando l'interesse del vero proprietario con quello del terzo acquirente.

Nel diritto italiano, per i beni mobili (non registrati), vige la regola "possesso vale titolo" sancita dall'art. 1153 c.c. Questa norma stabilisce che colui al quale sono alienati beni mobili da chi non è proprietario ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà (es. contratto di compravendita).

Tuttavia, per i beni mobili registrati (come automobili, motocicli, navi, aeromobili), la disciplina è diversa. Per questi beni, non si applica la regola "possesso vale titolo". L'acquisto della proprietà e la sua opponibilità ai terzi si realizzano attraverso la trascrizione nei pubblici registri (es. Pubblico Registro Automobilistico - PRA, per le automobili). Pertanto, anche se l'acquirente è in buona fede, l'acquisto da chi non è proprietario non è sufficiente a fargli acquistare la proprietà se il suo titolo non viene validamente trascritto o se la catena delle trascrizioni non è regolare. La buona fede dell'acquirente può rilevare in altri contesti (es. risarcimento danni), ma non è di per sé sufficiente a fargli acquistare la proprietà del bene mobile registrato da un non proprietario.